2026预算案前夕，马来西亚房产投资新机遇！

大家好！我们又见面了，我们依然可以感受到全世界的政治处于乱世中，我们也不知道俄乌战争是否会在今年结束？同时，我们也看到川普到访以色列公布以巴的和平计划，那么是否会完美的结束这一切呢？不过，同时，美国政府再次关门，这并非首次发生，而每次都是朝野议员对预算的课题争议所导致，每次的关门都会影响投资者的情绪。

首先，在过去两周，我们看到南马的产业股的猛涨，根据媒体的报导关于马来西亚2025年第二季度住宅未售单位（积压单位）达到自2023年以来最高水平，但是分析机构对房地产市场仍持乐观态度。投行指出，市场需求稳健、利率下调及2026年预算案中预期推出的可负担住房措施将推动行业增长。2025年第二季度，房产交易总值同比增长14%至563亿令吉，住宅交易额增长3%，工业板块增长11%。积压单位增加主要由吉兰丹推动，哥打巴鲁价格在20万至30万令吉的公寓新增近2,000单位，但吉隆坡和槟城等主要州的积压情况稳定。

来自MBSB研究指出2025年前七个月房产贷款申请总额同比增长1.2%至3,744亿令吉，7月9日降息25个基点料将提升贷款可负担性，促进贷款申请增长。尽管批准贷款额同比下降1.5%至1,614亿令吉，但预计未来数月将有所改善。多数房产公司在2025年上半年表现符合预期，部分公司如MAHSING，MATRIX都计划在2026年实现更高销售目标。分析机构预计，10月10日公布的2026年预算案将聚焦可负担住房，可能包括首次购房者融资支持、印花税减免及延长房屋拥有计划。然而，建后售模式可能增加开发商成本，推高房价。总体而言，分析机构对房地产市场保持“正面”或“增持”评级。

至于本周，我们可以留意什么公司呢？上周笔者所说的，CRESNDO 6718，股价在还没刊登前就走高，在周一下午五点后公布业绩，也许业绩并非投资者的预期，周二股价就下跌9分，曾经一度下跌至1.32。笔者留意到许多产业股慢慢走高，接下来，国行是否会随着美联储调整利率政策呢？若真的，对产业股的走势有利。

UOADEV 5200是马股产业股当中，现金储备最充裕的房地产开发商之一，拥有19.1亿令吉的净现金，占其47亿令吉市值近40%。周二30-9-2025收市价是1.82，周息率5.6%，对投资者颇具吸引力。根据分析师对其盈利稳定性持乐观态度，这得益于公司专注于中端住宅开发及重点项目的稳定收入确认。其中，Bamboo Hills Residence项目表现突出，该项目于2024年7月推出，总发展价值（GDV）14亿令吉，2025年贡献65%的新销售，吸纳率已达61%，预计2029年完工。

UOA的开发项目储备强劲，活跃项目总GDV达32亿令吉，土地储备估值87亿令吉。公司计划推出在柔佛的首个高层住宅项目（GDV 12亿令吉），预计2026年后将推动新销售。截至6月，未结账销售为8.88亿令吉，为未来1.6年提供盈利可见性。此外，UOA通过旗下商业资产如Bamboo Hills和Sphere获得稳定租金收入，出租率持续上升。其酒店业务通过Komune Living & Wellness整合酒店与健康中心，定位良好，有望吸引国内外客流增长。当中五位分析师中有四位推荐买入该股，共识目标价为2令吉，潜在上升空间为12.9%。整体而言，UOA凭借强大的现金流、多元化收入来源和稳健的开发管道，展现出良好的增长前景。

免责声明，本文基于投行资料及个人观点，仅供参考，不构成投资建议。投资有风险，请咨询专业人士。

马股炒风慢慢燃烧起来！

大家好！很快一周结束了，虽然马股指数并没有大幅度波动，不过，许多小资股的走势凌厉。我们可以看到许多小资股都创新高。首先就是MCLEAN 0167 和KSL 5038等等的公司，股价短短一两个月内涨幅超过50%。这些小资股的强势表现，不仅反映了市场对高增长潜力的青睐，也为投资者提供了捕捉机会的窗口，尽管整体KLCI指数仅微升0.04%至1604点，但小盘股的活力正成为市场的新引擎。

美联储上周的利率政策符合市场的预期，在9月17日的会议上，以11比1的投票结果将联邦基金利率下调25个基点。美联储主席鲍威尔强调，此举旨在应对劳动力市场放缓的风险，同时通胀虽仍略高但已趋稳。市场原本预期这一决定，尽管如此，这一温和降息为全球市场注入了信心信号，避免了更剧烈的波动。目前，美国的经济数据显示，通膨数据已经有下跌的迹象，尽管8月份CPI年增率升至2.9%，高于7月的2.7%，但核心通胀持稳在3.1%，整体月增0.4%略超预期。

美联储官员在点阵图中显示，大多数人预计2025年还将有两次降息，将利率降至3.5%-3.75%，这反映出对就业市场的担忧失业率升至4.3%，就业增长仅2.2万，远低于预期。通胀的回落迹象主要来自能源和食品价格的稳定，尽管住房成本仍顽固高企，但整体趋势向好，这为进一步宽松政策铺平道路。

因此我们看到了黄金上涨就如笔者上周所说的。9月金价已升至每盎司3754美元，月内涨幅11.51%，全年更飙升41.34%，大摩投行预测第四季度平均3675美元，并向4000美元迈进。黄金作为避险资产，在美联储降息预期和地缘政治不确定性下脱颖而出，ETF和央行购金量预计2025年达900吨，支撑其结构性牛市。

马股也首次看到外资净买进，或许是东南亚的局势不稳定所导致，笔者并没有证据，但是，我们从我们邻国所发生的事情，菲律宾示威，印尼社会动乱，泰国与柬埔寨的冲突，加上政局不稳定和未来四个月可能再次大选，若部分资金流入马股也是合情合理。尽管8月份外资净卖出34亿令吉令吉创年内第二高，但9月以来转为净买入，累计达数亿令吉，这得益于马来西亚稳定的政治环境和经济增长预期4.5%-5.5%。东南亚其他国家则面临挑战：菲律宾近期示威浪潮源于经济不平等和反腐压力，数字经济虽增长但社会分化加剧；印尼社会动乱源于选举余波和资源分配纠纷，新总统普拉博沃上台后需应对通胀和失业；泰国政局动荡，四个月后全国大选是否能够如期进行？柬埔寨虽权力平稳过渡至洪马内，但边境冲突和腐败指控仍存隐患。

至于本周，我们可以留意什么公司？早前，笔者所说的预算案涨势，可能已经发生。笔者认为，2026的预算案应该和之前没有什么分别，还是强调财政整顿、经济增长和社会福利，基础设施、绿色技术和中小企业支持是重点，笔者留意南马的产业股有动静，PLENITU 5075和KSL 5038猛涨，是否代表内幕者知道即将发生的企业活动？我们不妨关注，另外一家公司，CRESNDO 6718，也是来自南马的产业股。从基本面和技术面来看，两者都不错，若股价突破1.42，可能会继续走高，下个阻力是1.49/1.50和1.55/1.56的水平。这些公司结合预算催化剂和小盘灵活性，或在本周延续涨势，但需警惕全球贸易摩擦影响。

总之，本周马股虽指数平稳，但小资股和预算受益板块的脉动值得深挖。美联储的温和路径和区域资金流入，将为市场注入更多活力，但地缘风险和通胀反弹仍是隐忧。保持谨慎，聚焦基本面强劲的公司，方能稳健前行。

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美联储降息预期，避险资产热潮升温

大家好！马股长假结束，全球地缘政治局势的紧张化已成为当前国际格局的显著特征。中东的以色列-巴勒斯坦冲突持续升级直到俄乌局势的胶着。同时，波兰边境与白俄罗斯和俄罗斯三方军队集结，双方互相叫嚣，以及中美贸易摩擦的潜在重燃，这些矛盾与冲突不仅加剧了全球不确定性，还直接影响了金融市场的波动性。投资者在不确定环境中寻求避险资产，推动了黄金等传统安全港的强势表现。

回顾上周，黄金价格一度触及3700美元历史高位，地缘政治风险的升温和美联储降息预期的强化。中东冲突的扩散担忧令能源供应中断风险上升，强化了黄金作为避险工具的吸引力。同时，美国近期就业数据疲软和PPI指标意外走弱，进一步提升了市场对美联储9月议息会议降息的押注概率。美联储已连续五次维持利率不变，但本周决议预计将重启降息周期，这将降低持有黄金的机会成本，推动其价格持续走高。此外，全球央行持续增持黄金储备，也为价格提供了结构性支撑。

尽管地缘政治风云变幻，美股和港股却逆势屡创新高，这看似矛盾的现象背后，实则反映了流动性充裕和政策预期的市场逻辑。以美股为例，标普500和纳斯达克指数在本周前创下历史新高，主要得益于“买预期”的交易策略。投资者押注美联储降息将刺激经济增长，科技巨头如英伟达和苹果的AI热潮进一步放大市场乐观情绪。即使经济数据疲软，美联储的鸽派信号和宽松政策预期仍主导了股市走势。然而，高估值下的“金发姑娘情景”已达巅峰，需警惕“卖事实”风险，一旦降息不及预期，回调压力将显现。

港股的表现同样亮眼，恒生指数升破26600点，创四年新高，总市值重回3万亿港元。南向资金的转向是关键，南下资金从高股息板块转向科技和传媒领域，推动阿里巴巴等巨头股价大涨逾10%。阿里巴巴开发AI芯片的消息进一步提振信心，而美联储降息预期也利好新兴市场资金回流。整体而言，全球流动性宽松和风险偏好回升，盖过了地缘政治的负面影响，但是我们必须小心突发事件的发生，可能导致股汇突然崩盘，例如战争或者新的关税发展。

至于马股，上周五外资净买入2.31亿令吉的价值，超出市场预期。笔者长假之前看到马股推高以为是本地基金为9月16号马来西亚日的造势，但实际数据显示外资重返市场。笔者留意到外资选择性买入金融和科技股。同时马来西亚经济7月数据显示稳健增长，外资持股率虽降至19%低位，但近期回暖迹象明显。这反映出新兴亚洲市场在全球不确定性中，仍吸引避险与机会并重的资金配置。

本周的话，我们可以关注什么呢？随着国庆日后，零售门市再次看到人潮，主要是政府一次性的100元的特别援助金刺激市场，不过笔者留意到AEON 6599的股价却没有因此而上涨。AEON，目前拥有多家门市，拥有租金收入和零售收入。从技术分析来看，1.18元应该是关键的支撑点，一旦跌破的话，可能会走低。从历史记录，每次到1.21-1.24的价位，通常有扶持，股价可能会反弹。从基本面来看，过去派息记录，每年平均在4-4.5%左右，周息率大约是4%左右。目前本益比是14.8倍数，和99SMART和MR.DIY比较的话，AEON估值比较便宜。

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马股再次迎来预算案涨势

美股和港股近期再次创下历史新高，市场预期美联储将在2025年9月18日凌晨公布的利率政策中下调至少25个基点的利率。这一预期推动黄金期货价格突破新高，带动相关黄金股表现强劲。例如，TOMEI、POHKONG的股价显著上涨，典当行相关股票如EMCC、PPJACK和WELLCHIP也纷纷创下新高。投资者可继续关注黄金相关公司的表现。\=

基于东南亚部分国家政治局势的不确定性，马来西亚股市在未来两个月有望表现亮眼。泰国新任首相阿努定上任仅四个月，即将迎来大选，而印尼通过更换内阁成员以稳定政局。这些因素可能为区域市场带来波动，投资者需密切留意。\=

接下来，马股的催化剂就是预算案，而根据国会的资料显示，若没有任何更改，应该会在10-10-2025，下午公布。作为第13马来西亚计划（13MP，2026-2030年）的首个年度预算，预计与13MP的经济社会发展蓝图紧密结合，三大支柱，聚焦治理优化、高价值经济增长及人民生活水平提升。经济增长方面，优先发展半导体、绿色能源等高价值产业，多元化出口并应对全球经济挑战。科技与创新方面，强调AI国家目标及GovTech数字化转型。社会福祉上，注重改善民生与可持续发展。\=

2025年东盟与对话伙伴峰会定于2025年10月26日至28日在马来西亚吉隆坡举行，符合马来西亚作为2025年东盟轮值主席国的角色。虽然曾有延长至11月3日至5日的提议，但目前10月26日至28日的日期已获广泛共识。峰会可能为马来西亚带来经济和投资机会。目前为止，根据外交部和川普的真相平台的资料，川普表示会出席，而中国和俄罗斯领袖还没有表态。这个对话肯定会迎来全世界的关注，同时也可能会带动更多商机，马来西亚公司是否会因此得利呢？\=

我们回顾早前的内容所提起的马股表现（截至2025年9月9日），PPB (4065)8月15日股价为8.93令吉，周二收盘价为10.20令吉，涨幅显著。FIAMMA：8月22日股价为1.16令吉，现为1.22令吉，稳步上涨。MCEMENT股价为5.70令吉，现为5.98令吉，持续走高。至于本周，我们可以留意什么公司呢？我们可以关注另外一家种植股，SWKPLNT 5135，目前累计四个季度的每股盈利是34分左右，本益比才7.7倍数，可以说是相当便宜。公司的基本面不错，处于净现金，拥有派发高股息的能力。根据过去的记录，派发了20分的股息，以2.72的收市价，周息率是7.3%左右。从图表的技术分析的角度，目前股价处于上涨趋势，笔者的个人看法，可以买进做长期投资。\=

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区域动荡下的投资机会：MCEMENT值得关注？\=

马股的企业在8月份的财报公布已经结束，许多企业的业绩中规中矩，目前，我们可以看到银行股和建筑股（数据中心）相关的公司，基本上都取得不错的盈利。至于科技股的盈利也是起落参半，主要还是关税所导致。\=

2025年8月印尼示威演变为动乱的主要原因集中在政治、经济和社会因素的交织。政治上，民众对政府干预选举制度、裙带政治及民主倒退的不满是核心驱动力，特别是对佐科·维多多家族政治影响力和普拉博沃政府政策的抗议，延续了2024年反对修改选举法的抗议浪潮。\=

经济上，通货膨胀、生活成本上升及房产税争议加剧中下层民众不满，抗议政策（如税收）被视为压迫民生的导火索。社会层面，年轻人和学生通过悬挂动漫旗帜等象征性抗议表达对腐败和专制的愤怒，学生运动（如全印尼学生联合会）推动示威规模扩大。警民冲突是动乱升级的关键，示威者攻击政府大楼，警方以催泪瓦斯和暴力回应，导致伤亡（如一名摩托车司机死亡）。\=

此外，政府指责“外国干预”加剧社会对立，但缺乏证据，可能进一步激化矛盾。最终，政治压迫、经济困境和社会不满的叠加，结合警民冲突和挑衅者介入，使抗议失控，演变为焚烧政府建筑的动乱。\=

2025年8月，泰国政治局势因总理佩通坦·西纳瓦被宪法法院裁定违宪而下台引发动荡。佩通坦于2023年8月成为泰国历史上最年轻及第二位女总理，代表为泰党（Pheu Thai），但其任期仅一年。此次裁决被视为对为泰党及其盟友的又一打击，此前该党因与军方和保守派妥协而备受批评。\=

抗议活动在曼谷等地爆发，学生和反对派指责法院裁决是政治操弄，旨在削弱为泰党的影响力。经济不满（如高生活成本）及对裙带政治的批评进一步加剧社会紧张。X帖子反映民众对司法干预的不满，部分人认为这是军方和保守派精英对民选政府的持续打压。泰国政治未来仍不明朗，可能面临更多抗议和不稳定。\=

邻国面对政治局势动荡，而马来西亚是否会成为基金的避风港？从数据相信，外资依然是净卖出，暂时还没有看到买进的迹象。至于马股，我们可以留意什么公司呢？大家不妨关注MCEMENT 3794的走势，主要从事水泥、熟料、预拌混凝土及其他建筑材料的生产、制造和交易。公司通过其子公司，拥有五家综合水泥厂、四家研磨站及多个水泥终端，业务覆盖马来西亚和新加坡，市场占有率超60%。其运营分为水泥及骨料与混凝土两大板块，产品广泛应用于住宅、商业建筑及基础设施项目，是YTL Cement Berhad的子公司。MCEMENT因其强大的市场地位和稳定的财务表现，受到投资者关注，特别是在马来西亚及新加坡基建需求增长的背景下。\=

同时，若大家有额外的资金，也可以关注黄金代理股的走势，黄金期货目前再次冲破历史新高，TOMEI 7230 和POHKONG 5080在周二（2-9-2025）股价突破趋势线，而其它的公司如，AUMAS 0098，NICE 7139和YXPM的成交量也激增。以基本面来看，TOMEI 和 POHKONG会比较好，比较适合长期投资，其余的基本面没有那么强，通常短期炒作为主。\=

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欧盟数字税重推，美欧贸易战升温 \=

欧盟数字税针对大型跨国科技企业（如谷歌、亚马逊、苹果、Meta等）在欧盟的数字服务收入征收2%-3%的税收，旨在解决数字经济时代传统税收规则的漏洞，确保这些企业在欧洲的巨额收入纳税。适用对象为年全球收入超7.5亿欧元且在欧盟收入超5000万欧元的企业，覆盖在线广告、电商平台和数据销售等收入。\=

美国科技巨头通过在低税率国家（如爱尔兰）注册公司规避高税收，导致欧盟成员国税收流失。2018年，欧盟提出统一数字税立法，但因成员国分歧（如爱尔兰反对）未达成共识。法国、意大利等国已单独实施数字税。美国认为数字税歧视美企，威胁加征关税。2021年，美欧达成妥协，部分国家同意在OECD全球税改（双支柱方案）生效后取消数字税，但进展缓慢。2025年，随着美欧贸易紧张加剧，欧盟可能重推数字税作为反制。数字税弥补税收漏洞，但可能推高服务费用并加剧贸易冲突，未来发展取决于OECD税改和美欧谈判。\=

马来西亚首款AI芯片MARS1000由本地半导体公司SkyeChip研发，于2025年8月25日发布。芯片采用7纳米制程工艺，定位边缘AI处理器，专为智能物联网设计，强调高性价比、高能效和本地运算能力，支持汽车、机器人等终端设备，适用于智慧农业、工业4.0、智慧城市、智能交通和公共安全等领域。MARS1000的发布标志着马来西亚从传统半导体封测向芯片设计和前沿技术创新的转型。\=

马来西亚政府投入至少250亿令吉（约60亿美元），用于芯片设计、晶圆制造和AI数据中心建设。2025年上半年，半导体及电气电子产品出口同比增长15.7%，远超全国出口平均增速，凸显马来西亚在全球供应链中的重要地位。外资企业如英特尔（槟城先进封装厂）、英飞凌（居林碳化硅晶圆厂）、鸿海-DNeX（计划建12英寸晶圆厂）持续扩大投资。\=

马来西亚面临美国对AI芯片出口限制的地缘政治挑战，担心被用作非法贸易中转站，已加强出口管制。SkyeChip计划于2025年下半年在马来西亚IPO，目标估值超10亿林吉特（约2.26亿美元），以支持AI和高性能芯片设计。彭博社报道公司乘半导体热潮，CEO称每年收入和利润增长30%。IPO将助力马来西亚从封测向芯片设计转型，政府支持250亿林吉特投资。\=

笔者的个人看法MARS1000短期内对马股科技股和半导体产业链的带动效应有限。若MARS1000商业化成功，可整合本地产业链，提升设计、制造和应用环节，带动就业和技术生态，但需克服技术门槛、人才短缺及美国出口限制等挑战。\=

马股这个月份的财报公布月份，许多企业的业绩表现中规中矩，虽然指数突破1600点，投资情绪转佳，但是数据显示外资净卖出更多，也许这是马币升值的原因。所幸本地基金和散户继续买进推高股市，随着美联储在下个月可能会调整利率，加上马股的长假，投资者可能会比较保守，我们必须更加小心交易。\=

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美联储降息预期升温，马股银行股看涨

上周2025年8月15日，美俄在阿拉斯加安克雷奇举行首脑会谈，特朗普与普京就乌克兰危机及双边关系进行讨论。会谈历时约2小时45分钟，采取小范围闭门形式，未邀请乌克兰参与。双方未就乌克兰停火达成协议，仅发表联合声明，普京称会谈具“建设性氛围”，特朗普表示接近协议，但未披露具体成果。\=

当新闻发布的最后阶段，普京罕见的说英语邀请特朗普访莫斯科，令许多媒体惊讶。普京虽动英文但是很少在公开场合说英文。特朗普则计划与泽连斯基会谈。许多国际局势专家表示，双方在核心问题上分歧仍存，虽有初步共识，但未实现实质性突破。美俄谈判在技术层面有所进展，但乌克兰问题复杂，涉及领土与安全保障，短期内难以达成全面协议。\=

无论如何，美中关税停战90天，但是，另外一方对印度的关税战又开始了，持续三年的俄乌战争再次看到和平希望，整个世界看起来好像走向好的方向。全球股市虽创新高，但是我们必须提防突发事件导致股市大跌。马股的话，目前的阻力是1600点，若要走高，必须先越过1600的心理水平。另外，马币也逐渐走稳，而全世界目前都预料美联储会在9月降息。至于降息多少？市场预期是至少25基点，而也有分析员表示潜在降息50基点。\=

无论结果是什么，马股的基本面依然不变，虽然指数上涨，但是许多小资股的股价却大跌，大部分是科技为主。主要的原因是，还是来自川普的半导体和药物额外100%关税所导致。目前，贸工部长已经在国会表示，马来西亚企业不会被征收这些额外关税，目前球还是在川普的脚下而是否会再次祭出关税的话？还是未知数，不过一旦确认没有被征收的话，股价肯定会大反弹。虽然是这样，我们必须小心选择股来交易。一般上，我们除了看技术的图表，若有好的基本面的话，一般上股价的走势会更加稳定。\=

如果我们担心小资股的波动，同样的一句话，我们可以考虑银行股或者产业信托股，一般上这些公司的股价波动不大，同时股息也比较高。早前，笔者所说的CIMB所持有TNG，潜在IPO的催化剂，股价已经慢慢攀升了。另外，若大家有额外资金，可以考虑笔者投行的推荐，那就是RHBBANK 1066，分析员表示，马来西亚银行将受益于新兴市场资金流入。联邦基金利率与隔夜政策利率之间的差距缩小，加上受关税驱动的通胀低于预期支持的稳健宏观增长，可能刺激新兴市场资金流入。马来西亚银行凭借强劲的流动性、稳定的盈利、坚实的准备金缓冲以及约5%的股息收益率，有望从中受益。RHBBANK，在18-8-2025的报告中表示给目标价7.55元。同时，RHBBANK的周息率目前是6.65%左右。\=

本周的电脑选股，我们可以留意FIAMMA 6939的走势，从技术分析的角度来看，在周一18-8-2025，股价突破1.15的阻力，来到最高1.21，周一的成交量140万股，比平时高出几倍。目前是52周新高，而早前的新高是1.24，若未来1-2个月内能够突破1.24的话，那么，股价会继续走高。至于下个阻力是1.30和1.40。自从SIGN 7246成为大股东后，业绩表现不错，过去两个季度都每股盈利比过去的季度好很多。若我们采取四个季度的每股盈利是14.14，本益比是低于10倍数。同时，公司也是属于净现金公司，负债率是14%而已。它目前是代理家电产品，也有产业发展公司和产业投资。\=

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